Locazione transitoria: requisiti formali

Il contratto di locazione transitorio è una tipologia di contratto utilizzata per soddisfare particolari esigenze di natura temporanea.

L’esigenza transitoria può riguardare sia il conduttore, ad esempio in caso di mobilità lavorativa, necessità di cura e assistenza per sé o per un familiare, oppure nell’attesa di entrare in possesso di un immobile acquistato. Anche il proprietario può avere motivi di transitorietà, come la prevista vendita dell’immobile o la necessità di utilizzare l’appartamento per sé o per un familiare a scopo abitativo, oppure destinarlo a un'attività lavorativa propria o di un familiare.

In generale, per le locazioni ordinarie ad uso abitativo, vige la regola generale della durata quadriennale. Tuttavia, per i contratti di locazione ad uso transitorio è prevista un’eccezione ovvero una durata che può variare da un minimo di 30 giorni a un massimo di 18 mesi.

Secondo la giurisprudenza, per la validità ed efficacia di un contratto locativo ad uso transitorio, è necessario includere, preliminarmente, una specifica clausola che individui l’esigenza di transitorietà, accompagnata da idonea documentazione, allegata al contratto stesso, comprovante tale esigenza. Inoltre, è necessario che le parti confermino il permanere della transitorietà mediante una lettera raccomandata da inviare prima della scadenza del termine.

Da ciò ne consegue che, qualora non sussistano le condizioni specifiche previste dalla legge per questa tipologia di contratto e che, dunque, non giustificano la deroga alla disciplina ordinaria sulla durata delle locazioni, il contratto non potrà avere una durata inferiore a quella prevista per le locazioni ordinarie (4+4 anni).

La giurisprudenza, sia di legittimità (Cass. 5955/2023) che di merito (Tribunale di Arezzo, Sent. 1087/2022), ha nuovamente confermato l’orientamento già espresso dalla Suprema Corte (cfr. Cass. 4495/2009), secondo cui il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato con una falsa indicazione della transitorietà è da considerarsi illecito.

Canone di locazione

Nei Comuni con oltre diecimila abitanti, il canone di locazione per i contratti transitori deve rientrare nei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione delle aree omogenee (ai sensi del D.M. 16 gennaio 2017), il cosiddetto canone concordato.

In caso di mancato rispetto delle modalità di stipula previste, il contratto viene automaticamente ricondotto alla durata ordinaria, trasformandosi in un contratto di locazione standard della durata di quattro anni, rinnovabile per ulteriori quattro (cosiddetto contratto “4+4”), secondo le previsioni della Legge n. 431/1998.

Conclusioni

Il contratto di locazione ad uso transitorio rappresenta una soluzione utile per rispondere a esigenze abitative temporanee, sia per i locatori che per gli inquilini. Tuttavia, per essere valido ed efficace, deve rispettare requisiti ben precisi.
Non attenersi alle disposizioni normative può comportare conseguenze rilevanti, come la riconduzione del contratto a una locazione ordinaria di durata quadriennale.

Per questo motivo, è fondamentale che le parti prestino particolare attenzione alla corretta redazione del contratto e, se necessario, si avvalgano della consulenza di un professionista per evitare rischi e garantire il rispetto della legge.

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