Lo sfratto per morosità è disciplinato dall'articolo 658 del Codice di procedura civile e rappresenta una delle situazioni più frequenti nel rapporto tra locatore e conduttore. Si tratta di un rimedio legale che consente al proprietario di un immobile di ottenere la restituzione del bene locato in caso di mancato pagamento del canone di locazione da parte dell’inquilino entro i termini stabiliti dal contratto. Il locatore può richiedere al giudice l'emissione di un'ordinanza di sfratto e contestualmente ottenere un decreto ingiuntivo per il pagamento delle somme dovute.
La procedura è caratterizzata da tempi relativamente rapidi, proprio per tutelare il diritto del locatore a riottenere la disponibilità dell'immobile.
Tuttavia, quando nel contratto di locazione è prevista la figura di un garante, la dinamica legale si arricchisce di ulteriori aspetti legati alla responsabilità di quest'ultimo.
Il garante nel contratto di locazione è una figura accessoria e svolge un ruolo cruciale per rafforzare la tutela del locatore. Viene inserito principalmente per garantire il corretto adempimento delle obbligazioni assunte dal conduttore, quindi, da un lato, offre al locatore una copertura aggiuntiva contro i rischi di inadempimento; dall’altro, consente al conduttore di accedere a contratti di locazione anche in assenza di solide garanzie personali o patrimoniali.
Pertanto, il garante non è parte del rapporto di locazione in senso stretto, ma assume un obbligo accessorio rispetto a quello principale del conduttore. Ciò significa che, in caso di morosità, il locatore può agire direttamente contro il garante per ottenere il pagamento delle somme dovute, senza dover attendere l'esito della procedura di sfratto.
Ma è essenziale distinguere tra la procedura di sfratto e l'azione di ingiunzione.
Nonostante il garante sia connesso al rapporto locatizio, egli non può essere soggetto alla procedura di sfratto, che è limitata al rapporto locatore-conduttore. Il locatore può richiedere un decreto ingiuntivo per ottenere le somme dovute, basandosi sull'obbligazione assunta dal garante nel contratto, ma tale azione è autonoma rispetto alla procedura di sfratto e mira esclusivamente al recupero del credito. Pertanto, l'azione di ingiunzione contro il garante segue le regole ordinarie del procedimento monitorio e non quelle speciali previste per il rilascio dell’immobile (rito locatizio o rito speciale), poiché il garante non è l'occupante dell'immobile e non ha un rapporto diretto con il godimento del bene. Questo aspetto è cruciale per comprendere la natura delle azioni legali intraprese contro il garante.
La qualificazione del rito applicabile nelle azioni promosse contro il garante è una questione particolarmente rilevante in ambito legale, in quanto devono essere infatti assoggettate al rito ordinario.
Questa distinzione è motivata da vari aspetti:
- Assenza di un rapporto diretto con il bene locato: il garante non gode del possesso o dell’utilizzo dell’immobile e non è parte del contratto di locazione in senso tecnico. Il suo obbligo è accessorio e distinto rispetto a quello del conduttore.
- Autonomia dell’azione di recupero crediti: l’azione contro il garante si configura come una domanda di adempimento di obbligazioni pecuniarie, regolata dal diritto comune. Non rientra, quindi, nelle fattispecie disciplinate dal rito locatizio.
- Tutela del diritto di difesa: il rito locatizio è caratterizzato da termini processuali abbreviati e da una trattazione più snella, pensata per garantire la celerità nei rapporti di locazione. Tale celerità, però, non si giustifica nei confronti del garante, che deve poter usufruire delle garanzie processuali previste dal rito ordinario.
Dal punto di vista pratico, è opportuno valutare attentamente quale strategia adottare nei confronti del conduttore moroso e del garante. Agire contro entrambi contemporaneamente può garantire una maggiore efficacia nel recupero del credito, ma richiede una pianificazione accurata e una conoscenza approfondita delle implicazioni legali. L’azione ordinaria può richiedere tempi più lunghi rispetto alla procedura di sfratto. Tuttavia, essa offre un percorso più adeguato per tutelare i diritti delle parti coinvolte.
Lo sfratto per morosità è uno strumento fondamentale per tutelare i diritti del locatore, ma l’eventuale presenza di un garante introduce complessità aggiuntive che devono essere gestite con competenza. La corretta qualificazione delle azioni legali, soprattutto nei confronti del garante, è essenziale per evitare contestazioni e massimizzare le possibilità di successo.
Il nostro studio legale è a disposizione per offrire consulenza e assistenza su tutte le questioni in materia di locazioni, sfratti e recupero crediti, garantendo un supporto completo sia nella fase stragiudiziale che in quella giudiziale. Contattaci per una consulenza personalizzata e per individuare la strategia più efficace in base alle tue esigenze.
